就像一部紧张刺激的过山车。

昨天刚发布学历入户的新政，紧接着《Atsuko Sakuraba 樱庭凉子简介》又发布了14条土地新政，要新购房的朋友们要注意咯！

7月20日，市政府新闻办举行新闻发布会，发布了《关于创新要素供给培育产业生态提升国家中心城市产业能级土地政策措施的实施细则》，包括保障工业发展空间、保障现代服务业和战略性新兴产业发展空间、保障现代农业发展空间等14条措施。

下面我们来看看这14条措施：

严控“西控”区域

工业用地空间增量

（一）保障工业发展空间。深入推进“中国制造2025”试点示范城市建设，全面保障全市35个工业园区空间规模，主要布局在天府空港新城、淮州新城、简州新城、天府新区、高新区等“东进南拓”区域和符合市委市政府产业定位的工业园区。

（二）保障现代服务业和战略性新兴产业发展空间。在我市37个服务业聚集区，实施“三降两提”，促进集约节约用地，大力发展现代服务业。重点在成都高新区、成都天府新区、双流、温新都等区域保障军民融合、新兴产业发展空间。

（三）保障现代农业发展空间。加强耕地保护，全面划定并保护永久基本农田652.78万亩。大力实施土地综合整治和高标准农田建设，改善农业生产条件，创新实施农用地长期流转试点，重点保障粮食生产功能区和重要农产品生产保护区内的现代农业项目发展空间。积极支持农村“三产”融合发展，规划新增农业设施用地8.8万亩，加快发展现代农业，打造现代农业成都品牌。

（四）积极拓展城乡统筹发展用地空间。有效盘活农村存量集体建设用地，大力推进城乡建设用地增减挂钩，助推特色小镇和幸福美丽新村建设，拓展城乡统筹发展用地空间。积极推进郫都区集体经营性建设用地入市改革试点，积累更多的入市样本和制度经验。加快推进已立项的290个城乡建设用地增减挂钩项目，合理安排13.5万亩增减挂钩指标。每年安排不低于3000亩增减挂钩指标，用于解决全市扶贫开发、地灾避险搬迁和生态搬迁区域等项目的立项和资金投入问题。

年度土地利用计划

分类统筹部门管理

（五）土地利用年度计划除按规定单列计划外，倾斜安排70%的计划用于工业、物流、文旅、创新产业、农产品加工及配套基础设施项目用地。

（六）对纳入省级重点推进项目清单的项目，严格贯彻落实由省级安排70%的土地利用年度计划、市级匹配30%的土地利用年度计划，最大限度争取国家和省级土地利用年度计划支持和奖励，《吉崎渚简介》保障产业发展项目用地。

（七）每年单列不低于8%的土地利用年度计划支持农村新产业新业态发展；安排农民集中建房计划指标2600亩，用于特色小镇和幸福美丽新村建设。

（八）建立土地产出效益与新增建设用地计划分配挂钩制度。严格执行工业项目准入条件，重点支持和保障建设进度快、投资额度大、产出效益高的产业发展项目。对产业园区、功能区土地开发利用效益进行年度考核，考核结果与土地利用年度计划相挂钩，建立奖惩制度。

三类产业项目用地

按需“随用随供”

（九）完善工业用地供应方式和价格形成机制。针对不同行业、不同类型工业项目特点，推行弹性年期出让、租赁、使用标准厂房等多种用地方式。弹性年期出让一般不超过20年，租赁年期一般不超过10年，到期后可续期出让或租赁。引导小微型或尚需孵化的企业使用工业标准厂房。合理确定、动态调整工业用地出让指导价标准，对鼓励类工业项目实行地价优惠政策。对短期出让、出租的土地，只按原50年使用期限价格的对应年限确定地，降低企业的用地成本。

（十）支持战略新兴产业发展。在符合法律法规政策、具备供地条件下，对支柱产业、优势产业和未来产业项目按需“随用随供”。产业园区内的工业用地可用于不分割产权、物业整体持有的总部经济项目建设。对具有龙头带动性或战略引领性的新兴产业工业项目用地，经成都市人民政府审议同意，在合规合法的前提下，可低于成都市工业用地出让指导价标准出让。

（十一）支持重大服务业加快发展。对重大服务业产业化项目用地，可将产业主管部门提出的产业条件纳入土地出让方案。综合考虑产业政策因素（产业类型、产业形态、产业规模及自持比例等），可按不低于宗地评估价的70%（含持证准用价款），合理确定重大服务性项目用地的土地出让起始（叫）价。

（十二）支持经营性社会事业用地。鼓励社会资金利用城市控制性详细规划确定的商服用地投资建设具有公益性功能和公共服务功能的经营性社会事业项目，采取挂牌或拍卖出让方式取得土地，出让土地的起始（叫）价可按不低于宗地所在地级别商服用地基准地价的70%确定。

（十三）支持存量土地再开发利用。在符合规划、不改变用途的前提下，鼓励工业企业利用存量土地新建工业厂房或增加原厂房层数，对新增的工业厂房不再增收土地价款。除法律、政策规定须由政府收回的土地外，鼓励原土地使用权人依法通过自主、联营、入股、转让等多种方式对其使用的存量土地按规划进行再开发，对用于发展重大服务业（含总部经济）且整体持有物业的项目，可按不低于“双评估”价差的60%收取土地出让价款。

（十四）支持农业产业配套用地。通过实施农村土地综合整洽，鼓励增减挂钩项目节余建设用地指标就地用于农村产业发展，优先用于乡村旅游、农产品研发展示营销、养老等产业。将农产品冷链烘干设施、农产品初加工设施、农产品储藏流通设施、休闲采摘设施纳入农业附属设施范围。对直接用于或者服务于农业、林业生产的生产设施用地、附属设施用地以及配套设施用地按农用地管理，不办理农用地转用审批手续。

为何要差异化供地？

如何实施和监管？

工业项目用地实行差异化供地，对《吉崎直绪简介》成都产业发展来说，有非常好的指导意义。首先更加有利于支柱产业、优势产业利用好土地政策，向专业园区集中，首先使得土地有保障，企业根据自己的需求和生命周期，与当地管理者共同商量，最高可以出让年限达到50年，其他企业可以根据生命周期实行租赁。这样的差异化，可以让企业前期成本有合理估算，同时使优势产业、值得发展的地方产业得到重点发展。

本次政策中，成都鼓励园区实施二次开发，过去闲置、使用完或者市场暂时没有条件的土地，可以腾出来，继续交给管理者，实行第二次开发，这样更加有利于使用的精准化，更加体现集约节约。

政策是大利好呀，有企业或个人可以受益的，大家肯定赞同了。

中房智库特约研究员 赵琳祎 中房智库研究员 柴铎 /文

2019年8月26日，十三届全国人大常委会第十二次会议表决通过关于修改《土地管理法》的决定，此次修订内容主要集中在农村土地制度改革，在破除集体经营性建设用地入市、打造城乡统一建设用地市场方面做出突破。

新《土地管理法》删除了原《土地管理法》第43条“任何单位或个人需要使用土地的必须使用国有土地”的规定，明确农村集体经营性建设用地在符合规划、依法登记，并经三分之二以上集体经济组织成员同意的情况下，可以通过出让、出租等方式交由农村集体经济组织以外的单位或个人直接使用，且“通过出让等方式取得的集体经营性建设用地使用权可以转让、互换、出资、赠与或者抵押”。

本次修《德井唯简介》订正式开启城乡统一建设用地市场建设序幕，在破除“存量发展”时期土地资源瓶颈的同时，也改变了城乡土地要素流动和土地利用分配格局。修订后的《土地管理法》从制度上释放了房地产发展的新活力，为文旅康养地产项目盘活存量土地扫平一大重要的制度壁垒。

市场契机：文旅康养融合的市场黄金期

伴随着人口老龄化的到来和居民消费升级，我国人民对大健康的消费需求不断攀升，文旅、度假、健康、养老产业市场不断扩大，相应带动特色地产市场迅速成长。2018年末，我国60周岁及以上人口达到24,949万人，占总人口的17.9%，已接近中度老龄化社会的标准20%，相比2017年增长859万人，涨幅0.6%。其中，65周岁及以上人口16,658万人，占总人口的11.9%，相比2017年增长827万，涨幅0.5%。据估计，我国将在2030年进入重度老龄化社会，2050年达到深度老龄化。老龄化时代的快速来临催生了大量养老服务需求；一方面，年轻劳动力趋于短缺导致社会老年人照顾的能力缺口不断拉大；另一方面，现有公共养老设施短缺，其数量和质量均严重滞后于经济社会发展需求，商业化养老设施成为弥补短板的必然选择。

与此同时，随着我国大城市生态环境问题凸显以及上班族生活节奏加快、生活压力加大，社会主要劳动力群体、同时也是消费主力阶层“亚健康”状况普遍，加之闲暇时间有限，对高质量生态康养、医疗康复、健康运动、农业观光和乡村体验的消费需求，特别是城市周边区域的相应服务需求呈爆发式增长态势。中房智库根据市场调查估算，目前我国GDP万亿级的10个城市（包括北京、上海、深圳、广州、重庆、成都、天津、武汉、苏州、杭州）总人口突破1.7亿，第三产业平均比重超60%，对文旅康养服务的需求人次不低于2亿人次/年。2020年规划的20大城市圈总人口达7亿，有接近4亿中等收入群体。按照2018年全国社会消费总额增速9%估算，考虑消费结构升级趋势，2025年中国文旅、康养服务消费市场规模将达到10 万亿~15万亿元。

巨大市场空间的开启与房地产行业转型期相结合，为文旅康养地产市场打开了快速增长通道。立意鲜明、特色定位准确的，符合都市人群消费期待的，定制化、高端型文旅康养融合业态正成为时下趋势尖端。据中房智库不完全统计，截至2019年6月，全国上市房地产企业正在开发的文旅康养概念地产项目超过1200个。

政策契机：全面深入实施健康中国战略

十九大指出，我国社会主要矛盾已经转化为人民日益增长的美好生活需要和不平衡不充分的发展之间的矛盾。为应对老龄化挑战、满足我国人民不断升级的健康休闲和医养服务需求，近年中央和地方出台了一系列政策，推动产业发展、引导社会投资进入。特别是在医养产业方面，按照“健康中国”战略的指引，做出了递进式政策安排。

一系列政策体现出我国积极应对人口老龄化，发展健康产业，推进医养结合，鼓励民间投资进入养老、医疗等领域，从用地、养老设施建设、医养结合、金融支持等多个方面提供配套扶持政策，为康养文旅产业的发展提供了日益完善的内外部环境。

市场需求和政策支持的双重利好下，大健康、养生旅游等众多文旅康养产业相关概念备受市场和资本关注。中房智库认为，新时代文旅康养地产属于“现代房地产业+”概念范畴，是建立在传统健康产业、休闲产业、文化产业、旅游产业深度融合、关联配置和产业链条重塑基础上的，以现代文化旅游设计理念容纳多种物业形态，通过地产开发项目的景观重塑、空间格局梳理和资源要素整合作用打造载体；进而以中国传统的养生观和现代医学的融合为理念，以“休闲、度假、健康、养老、养生”为核心功能，实现为包括老年人、工作压力人群等特定群体提供综合化、定制型、针对性身心康养服务的高阶房地产产业形态。

发展业态：《一乃あおい简介》五类典型项目模式

当前，国家发展的内外部环境和房地产的政策方向发生深刻变化，中国房地产行业正经历发展模式的转换期、行业规模和发展路径的分化期、不确定因素增多的风险期和新增长风口的机遇期。“四期叠加”下，转型突围成为房地产企业必然选择；在一些对市场高度敏感的行业龙头带动下，许多房企出现“去地产化”趋势。除完全转型大数据、人工智能等高科技领域外，多数房企将目标投向现代服务业，而文旅康养地产新业态就是主要关注点之一。目前，万达、恒大、融创、保利等大型房地产开发商都在具有《三尾安齐简介》稀缺性资源的地区布局，打造以生态资源、文化旅游、健康养老等为卖点的康养地产项目，探索具有自身特色和品牌效应的“康养+文旅+地产”模式。同时，也与生态保护、精准扶贫等概念相结合，提升企业社会形象。目前，国内房地产企业开发运营的康养地产项目模式可分为5类

其中，康疗型养生养老项目最为典型。以中房智库调研过的成都温江国际医学城项目为例，该医学城总面积65平方公里，包含医疗服务区、康复养生区、商务配套园区三个区域，不仅为市民、老年人、社会群体等提供现代、周到的健康休闲服务，还可为西部中高收入阶层和长期居住的外籍人士提供高水平的医疗服务，融合寻医养生、生态观光、休闲旅游、国际交流等功能于一体。农家休闲养老以联众集团的城仙居项目为例，联众集团在全国环境优美的乡村布局，在乡村景区周边利用农村闲置资源建设度假物业，将乡村旅游和乡村公寓融合，为城市家庭提供专业的乡村度假服务，满足城市人回归田园的精神渴望。

发展载体：文旅康养+农村建设用地的必由之路

文旅康养地产除了需要整合医疗养老资源、挖掘培育特色文化外，取得项目的土地使用权也是其《中森心々奈简介》业态发展中的一大核心关键。大中城市因受到国家规划的调控土地供给不足，因此，利用农村土地资源，尤其是存量土地资源，发展文旅、度假、康养等乡村综合体，已成为文旅康养地产发展的破题之举。一方面，乡村地处城市边界，是城市最大的自然生态空间。对于城市消费群体而言，乡村具有良好的自然生态环境、较为丰富的文化旅游资源和便捷的交通区位条件，天然具备发展田园旅游、康乐休养等业态的优势。另一方面，我国空间规划目前由扩张性规划逐步转向限定城市边界、优化空间结构的规划，将划定生态红线、永久基本农田、城市边界三条底线，严控新增建设用地规模。城市边界扩张受限，乡村作为城市最大的后备土地资源来源，是承接都市有效需求的主要潜在用地。发展特色小镇、田园综合体等文旅康养项目需要大量的土地资源，而增量建设用地受限，因此利用闲置宅基地、低效建设用地等农村闲散土地资源发展康养、民俗、乡村旅游等即成为存量发展下的必由之路。

四大影响：打开市场，创造机遇

《土地管理法》的修订对文旅康养地产发展的影响主要体现在以下四个方面。

一是简化文旅康养地产项目土地获取的环节，降低土地获取成本。从土地获取的角度看，根据现行《土地管理法》的规定，利用农村集体《AyumiMiki美樹亞由美简介》经营性建设用地开发建设康养项目，必须将土地征收为国有建设用地再进行土地获取和开发建设。而按照新《土地管理法》的规定，农村集体经营性建设用地可以直接入市，土地流通环节进一步减少，有利于文旅康养项目的开发商以比之前更低的时间成本取得土地资源。另外，文旅康养项目落地可以解决当地就业、完善当地基础建设，开发商可以协商以较低的土地成本获得项目用地。

二是增强企业投资文旅康养地产信心，产业规模将进一步扩大。目前，县城、乡村、小镇等农村地区是房地产澳门6合开彩管家婆资料开发商发展文旅康养项目的优先选址地，土地获取制度的壁垒消除后，为文旅康养地产取得建设用地的使用权提供了法律依据，增强了房地产开发商等投资主体对农村土地市场的信心，刺激了开发商投资布局文旅康养产业的意愿。尤其是在乡村振兴战略背景下，度假型民宿、休闲农业、田园养生等兼容生产生活生态、融通《MikuTakane高根みく简介》工农城乡的新业态将获得更多的机会。

三是增加土地获取的渠道，保障文旅康养产业用地。农民集体所有的土地具备成本较低、自然和生态环境较好的优点，非常适宜做康养、旅居项目。本次《土地管理法》修订增加了农村建设用地的供给，符合文旅康养地产的用地需求。不少开发商已经开始探索利用农村集体经营性建设用地进行康养地产开发。例如，京汉实业通过竞拍方式摘得成都郫都区集体经营性建设用地，分别以1773.3万元、1490.2万元摘得两地块，拟按照享老村进行规划建设，发展健康养老产业。又如广西北流市本草小镇项目，该项目位于北流市会仙河公园以西，是一个集旅游、养生、商住等于一体的综合项目，南药科普园是本草小镇的配套项目之一，项目区内的甘村、九代村等通过农村集体经营性建设用地入市，保障了部分本草小镇项目的用地。

四是为企业进入农村市场打开了口子，有助于乡村文旅康养产业升级和新业态进驻。农村集体建设用地虽然严禁进行商品房开发（关系到存量小产权房处置、农用地保护等问题），但入市后可以作为商业经营、服务业用地，有利于提升城乡土地资源综合利用效益、提高农民财产性收入，也能够助推乡村产业升级和新业态进驻，促进康养等相关业态成长。以成都市郫都区为例，作为全国33个农村土地制度改革试点之一，该区已完成农村集体经营性建设用地入市350余亩，带动发展养生养老中心、创意农业基地、农耕体验园160多家，相关村《朝仓志穗简介》集体及个人获得了超过1.7亿元的土地收入。宅基地制度的改革探索亦可与文旅地产项目的开发相配合，允许进城落户农民宅基地自愿有偿退出，可释放一定量的建设用地作为乡村旅游康养项目的载体，既有利于增加农民的财产性收入，也有利于文旅康养地产项目的开发，田园综合体“农业+文创+新农村”的综合发展模式将会有大突破。

未来，随着我国新《土地管理法》的落地实施以及深入发展，在控制农村建设用地总量、不占用永久基本农田前提下，农村存量建设用地活力将会被充分激发，支持乡村休闲旅游养老等产业和农村三产融合发展，未来的康养地产将向着更加成熟、多元的方向迈进。